In 4 Schritten die richtige Lage für Ihre Immobilie finden

Juli 23, 2018 / Redaktion

Wie wichtig ist die Lage einer Immobilie?

Es ist ein geflügeltes Wort: Drei Dinge zählen bei der Immobilienbewertung – Lage, Lage, Lage. Die Lage ist wirklich das A und O. Vor dem Immobilienkauf ist sie deshalb so sorgfältig zu untersuchen, weil sie unveränderlich ist - so ziemlich der einzige unveränderliche Punkt bei einer Immobilie.

Schritt 1: Erstellen Sie eine persönliche Prioritätenliste!

Die Lage bestimmt die Immobilienbewertung

Schritt 2: Die Makrolage beurteilen: Eine Landkarte hilft

So finden Sie die richtige Makrolage

Schritt 3: Die Mikrolage einschätzen: Jetzt geht es an die Substanz

Schritt 4: Geheimtipp für Vermieter

Fazit: Darauf sollten Sie bei der Lage Ihrer Immobilie achten

Schritt 1: Erstellen Sie eine persönliche Prioritätenliste

Vor dem Kauf einer Immobilie stehen ganz grundsätzliche Fragen: Was brauchen Sie? Was hat für Sie Vorrang?

Wer sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, hat dafür normalerweise einen konkreten Grund. Möchten Sie selbst einziehen oder vermieten? Erwerben Sie die Immobilie als Kapitalanlage oder für die Selbstnutzung?

Erstellen Sie eine Prioritätenliste! Schnell werden Sie feststellen, dass bei weitem nicht alle oben genannten Details für Sie Bedeutung haben bzw. für Ihre Mieter. Falls Sie die Wohnung vermieten möchten, ist es bei der Immobilienbewertung wichtig, dass Sie sich in den künftigen Mieter hineinversetzen.

Im Idealfall passt die Wohnung zu den aktuellen Ansprüchen wie ein Maßanzug.

Dann ist auch ein höherer Kaufpreis gerechtfertigt als bei Konfektion. Freilich verschleißt auch ein Maßanzug, oder man wächst aus ihm heraus - es braucht gar nicht in der Länge zu sein.

Wer beispielsweise Kinder hat, wird je nach Alter eine Kindertagesstätte, eine Grund- oder weiterführende Schule in der Nähe schätzen, vielleicht auch Spielplätze, Sportvereine oder den Kinderarzt. In zehn Jahren sind die Ansprüche andere. Der Rentner, der die Natur liebt, legt auf andere Dinge in seiner Umgebung wert als der junge Berufstätige, der stattdessen eine schnelle U-Bahnverbindung oder ein Fitnessstudio vor der Tür haben möchte.

Eine klar formulierte Liste mit den nötigen Eigenschaften Ihrer neuen Bleibe kann außerdem dazu dienen, einem Fehlkauf vorzubeugen. Sie können Sie als Entscheidungshilfe auch mit unserer Checkliste für den Wohnungskauf abgleichen.

Die Lage bestimmt die Immobilienbewertung

Eine Wohnung selbst lässt sich sanieren, malern und modernisieren, ein Haus lässt sich energetisch dämmen, erweitern und vielleicht sogar aufstocken. Die Lage aber bleibt.

Die Baufinanzierung mag teuer ausfallen, die verwendeten Materialien mögen edel sein - ein teures Haus ist an einem schlechten Standort fehl am Platze. Es wird bei einem eventuellen Verkauf nur schwerlich einen guten Preis erzielen, weil die Lage den Kreis der Interessenten von vorneherein stark eingeschränkt.

Umgekehrt ist ein teures Haus in Bestlage doppelt so attraktiv beim Weiterverkauf – für Immobilien als Kapitalanlage ein sehr wichtiger Punkt. Wenn Qualität und Lage zueinander passen, dann gilt die Lage als Echtheitssiegel für die Qualität. Es muss natürlich zu Ihren Finanzen passen. 

Versuchen Sie daher auch, die Dynamik des Umfelds richtig einzuschätzen: Gibt es dort, wo das Haus steht, eine hohe Arbeitslosigkeit, also geringe Kaufkraft? Oder herrscht Vollbeschäftigung bei guten Löhnen? Stehen Veränderungen bevor? Droht der Region, dem Stadtteil oder dem Landkreis z.B. größerer Leerstand infolge eines Strukturwandels? Stehen Schließungen beschäftigungsintensiver Einrichtungen (Hochschulen, Industrie, Kasernen, Krankenhäuser, Pflegeheime) bevor, oder steht ein Boom zu erwarten durch Ansiedelung neuer Betriebe? Und wenn Zuzug zu erwarten steht: Kommen Familien mit Kindern, oder eher Singles?

Eine schlechte, ganz abseitige Lage ist allerdings ein K.O.-Kriterium. Mag die Baufinanzierung auch günstiger ausfallen: Wer hier einen Fehler macht, kann ihn nicht mehr ausgleichen. Umgekehrt wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung am richtigen Platz immer Mietinteressenten anziehen. Werfen wir also einen Blick auf Makro- und Mikrolage.

Schritt 2: Die Makrolage beurteilen: Eine Landkarte hilft

Die Makrolage bezeichnet die weitläufige Umgebung und Einbindung einer Immobilie. Zur Beurteilung der Makrolage – ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie - nehmen Sie sich eine Landkarte zur Hand bzw. den Stadtplan, wenn das Haus irgendwo in einer großen Stadt steht. Dabei erkennen Sie sofort:

  • Wohnqualität: Ist die Umgebung grün oder bebaut, still oder laut?
  • Individualverkehr: Sind Fernstraßen und Autobahnen gut erreichbar?
  • Öffentlicher Nahverkehr: Fahren dort Busse, Straßenbahnen, U- oder S-Bahn?
  • Fernverkehr: Wie weit ist es zum Bahnhof und ggf. zum Flughafen?
  • Wirtschaft: Wie hoch sind die Kaufkraft und die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Stadt, in dieser Region?
  • Rentabilität: Wie hoch ist der Grundsteuerhebesatz? Bzw. bei einer Gewerbeimmobilie: Wie hoch ist die Gewerbesteuer?

Die Makrolage kann das Zünglein an der Waage sein, wenn es um die Beurteilung Ihres Kaufobjektes geht. Eine Eigentumswohnung in schöner Mikrolage kann beispielsweise durch mangelnde Verkehrsanbindung unattraktiv werden. Allerdings ist die auch die Makrolage relativ subjektiv und muss zum Nutzungszweck passen.

Die Makrolage muss bei Eigennutzung Ihren Bedürfnissen entsprechen. Wenn die Immobilie eine Kapitalanlage darstellt, muss sie den Mietern gefallen. Dann muss das Haus an einem attraktiven, dauerhaft begehrten Platz stehen. 
Aber Vorsicht, zwei Punkte im Auge behalten:
•    Auch ein tolles Umfeld kann sich verändern (gilt aber mehr für die Kriterien der Mikrolage).
•    Alle guten Eigenschaften sind niemals in einer Lage vereint. Deshalb müssen Sie Prioritäten setzen. Was wird wirklich benötigt und ist wichtig? Und was ist eher schönes Attribut oder Beiwerk, wird aber selten in Anspruch genommen?

So finden Sie die richtige Makrolage

1. Überlegen, ob die Immobilie selber genutzt oder vermietet werden soll.
2. Die für diesen Fall wichtigen Kriterien der Makrolage benennen (Wunschkriterien).
3. Mögliche Veränderungen einkalkulieren.
4. Liste der Wunschkriterien eventuell noch gewichten (1., 2., 3.) und abhaken.

Schritt 3: Die Mikrolage einschätzen: Jetzt geht es an die Substanz

Um die Mikrolage, also das Haus mit seiner unmittelbaren Umgebung, richtig zu beurteilen, braucht es schon einen Lokaltermin. Schauen Sie sich das Haus und sein Umfeld direkt vor Ort an, am besten mehrfach: An einem Sonntag und an einem Werktag, tagsüber und nachts.

Und daran denken: Der Blick auf die Mikrolage stellt immer nur eine Momentaufnahme dar. Gerade das kleinteilige Umfeld kann sich innerhalb weniger Monate stark verändern, von temporären Änderungen wie Baustellen ganz abgesehen.

Wieder nehmen wir für die Qualitätskontrolle bei der Mikrolage eine Checkliste zur Hand:

  1. Bildung: Welche Schulen, Kindergärten, Musikschulen etc. gibt es in der Nähe?
  2. Gesundheit: Wo sind Parks, Schwimmbäder, Naherholungsgebiete, der nächste Arzt, Zahnarzt, die nächste Polyklinik, Tagespflege oder Ambulanz?
  3. Wohlfühlfaktor: Wie ist die Luft? Ist es eine laute Straße? Beeinträchtigen Tankstellen, Diskos oder Gewerbebetriebe die Wohnqualität? Wie sind die Nachbarn?
  4. Kultur, Sport: Gibt es Vereine, Stadien, Theater- und Konzertsäle, Kinos etc.  direkt vor der Haustür? 
  5. Konsum: Wo sind die Nahversorger, der Bäcker, der Metzger, der Supermarkt?
  6. Behörden: Wie weit ist es zum Rathaus, zur Zulassungsstelle, zur Polizei, zum Einwohnermeldeamt etc.? 
  7. Dienstleistungen: Welche benötigen meine Familie und ich? Bzw. meine Mieter?

Schritt 4: Geheimtipp für Vermieter

Wer nicht vor Ort eine zuverlässige und vertrauenswürdige (und womöglich teure) Hausverwaltung mit den verschiedenen kaufmännischen, rechtlichen und technischen Aufgaben betraut, der wird nicht umhin kommen, manchmal vor Ort zu sein und nach dem Rechten zu schauen. Wenn Sie also Ihre vermieteten Häuser selbst verwalten wollen, sollte der Platz für Sie gut erreichbar sein. Ab und an müssen Sie beispielsweise Wohnungen abnehmen, Sturmschäden besichtigen oder Handwerker einweisen. Steuerlich sind Anreisen zur eigenen Mietimmobilie als Aufwand zwar absetzbar, denn sie mindern die Mieteinnahmen. Aber Ihre Zeit ist schließlich kostbar.

Fazit: Darauf sollten Sie bei der Lage Ihrer Immobilie achten

  • Beim Immobilienkauf ist die Lage (der Ort, an dem sich die Immobilie befindet) entscheidend, denn sie ist das Einzige, das sich nicht verändern wird.
  • Während die absolute Lage unveränderlich ist, hängt die relative Lage von Entwicklungen im Umfeld ab: Sie kann sich verbessern oder verschlechtern
  • Die Makrolage ist schnell erfasst und verändert sich allenfalls langsam
  • Die Mikrolage ist dagegen mit Details gespickt und verändert sich dynamisch
  • Als Vermieter sollte man nicht nebenan wohnen – aber auch nicht endlos entfernt vom vermieteten Objekt 

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Titelbild: photo.ua/Shutterstock.com



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