Immobilien als Kapitalanlage

Aug. 3, 2018 / Redaktion

Immobilie als Kapitalanlage: So bauen Sie passives Einkommen auf

Immobilienpreise können auch jemanden interessieren, der gar nicht selber in ein Haus einziehen will, sondern Wohnhäuser oder Gewerbeimmobilien zur Geldanlage kaufen will. Unser Ratgeber erklärt, wie das Investieren in Immobilien funktioniert. Außerdem erfahren Sie, welche Immobilie sich besonders gut als Kapitalanlage eignet und wie Sie den richtigen Mieter finden. Außerdem erklären wir, wie Sie mit Hebeln das Meiste aus Ihrem Geld machen können.

Was ist eine Kapitalanlage?

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Die Lage ist das A und O

Vermieter sollten auf gute Erreichbarkeit achten

Besonderheiten beim Kauf von Eigentumswohnungen

Achten Sie auf zuverlässige Mieter

Kleine Wohnungen schnell vermietet

Vor dem Kauf: Checkliste beachten!

So berechnen Sie Rendite und Anfangsrendite

Mietmultiplikator oder "Faktor"

Die Netto-Immobilienrendite vor Steuern

Immobilie mit Hebel: Der Leverage-Effekt

Fazit: Darauf kommt es bei Immobilien als Kapitalanlage an

Was ist eine Kapitalanlage?

Kapitalanlage bedeutet, dass ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung zum Zweck der Gewinnerzielung gekauft wird. Der Käufer strebt ein passives Einkommen aus seinem vorhandenen Vermögen an. Die Zinsen aus einer Anlage in sicheren Geldvermögen wie Sparbuch, Staatsanleihen, oder Festgeld sind heute denkbar niedrig oder sogar negativ. Daher bietet sich die Kapitalanlage in Sachvermögen an.

Auch wenn es derzeit wenig aktuell klingt: Immobilien stellen überdies einen guten Schutz gegen die Geldentwertung dar. Nachteil: Der Eigentümer ist mit seinem Kapital wirklich „immobil“, also nicht liquide und flexibel.

Zur Kapitalanlage in Sachvermögen zählt die Investition in Immobilien. Es wird deshalb auch von „Zinshäusern“ gesprochen, wenn die Immobilien allein zum Zweck der Gewinnerzielung (also nicht zur Selbstnutzung) gekauft wurden. Ob sich der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung lohnt, ergibt sich aus dem Multiplikator. Eine Baufinanzierung wird für solche Immobilien nicht unbedingt gebraucht, doch empfiehlt sich ein sogenannter Hebel, oder Leverage, wenn zwei Voraussetzungen gegeben sind: niedrige Finanzierungszinsen und verlässliche Renditen. Auf diese Weise erhöht der Kapitalanleger die Rentabilität seines Kapitals.

Ihre Anlageentscheidung sollte sich an den Renditen der Wohnungen und Häuser orientieren, nicht an eventuellen Wertsteigerungen. Die sind unsicher und taugen nicht als Berechnungsgrundlage.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage? Das kleine ABC der Objektwahl

Immobilien als Geldanlage empfehlen sich nur dem vorausschauenden Investor, der nicht in die Lage gerät, einmal kurzfristig Liquidität zu benötigen. Nach welchen Gesichtspunkten ist eine geeignete Immobilie auszuwählen? Grundsätzlich ist man gut beraten, Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien vorzuziehen: Die Mieteinnahmen sind langfristig stabiler, und Sie umgehen mit Wohnimmobilien die Umsatzsteuerproblematik, denn der Mietzins auf Wohnimmobilien ist immer umsatzsteuerfrei.
Die Hauptkriterien der Objektwahl sind 
A) die Lage,
B) der Zustand und 
C) die Ertragskraft des Objekts. 
Selbstverständlich hängen alle drei Punkte miteinander zusammen.

Anfänger und Erstkäufer sollten dabei Eigentumswohnungen vorziehen. Warum? Ganz einfach: Der finanzielle Erstaufwand für eine Wohnung ist, besonders in attraktiven Großstadtlagen, meist geringer.

Die Lage ist das A und O

Der Standort ist deshalb entscheidend, weil er unveränderlich ist: sozusagen ein K. O.-Kriterium. Wer hier einen Fehler macht, kann ihn nicht mehr ausgleichen. Umgekehrt wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung am richtigen Platz immer Mietinteressenten anziehen.

Werfen Sie also einen Blick auf Makro- und Mikrolage, d. h. auf die Landkarte, auf den Stadtplan und vor Ort auf die nähere Umgebung. Ist es zentral, schön, gepflegt, attraktiv? Stimmt das Angebot vor Ort? Gibt es Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die ärztliche Versorgung? Sind Bus und Bahn gut erreichbar? Stellen Sie sich einfach vor, Sie selber wollten in dieses Haus oder in diesen Stadtteil ziehen, dann verstehen Sie auch die Wünsche, Ansprüche und Bedürfnisse Ihrer Mieter.

In einem anderen Artikel haben wir für Sie zusammengestellt, wie Sie in wenigen Schritten die richtige Lage (also die, die am besten zu Ihnen passt) identifizieren.

Vermieter sollten auf gute Erreichbarkeit achten

Und noch etwas: Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten wollen, sollte sie für Sie gut erreichbar sein. Ab und an müssen Sie nach dem Rechten schauen, Wohnungen abnehmen, Sturmschäden besichtigen oder Handwerker einweisen. Steuerlich sind Anreisen zur eigenen Mietimmobilie als Aufwand zwar absetzbar, denn sie mindern die Mieteinnahmen, aber Zeit ist kostbar.

Wenn Sie sich also für die passende Immobilienform entschieden haben, gibt es einige Tips und Tricks, um von Anfang an das meiste aus Ihrem Investment zu machen.

Besonderheiten beim Kauf von Eigentumswohnungen

Für gewöhnlich werden Sie als Käufer einer Wohnung erstens Alleineigentümer der Wohnung und zweitens Mitglied der Wohneigentümergemeinschaft, der das Gemeinschaftseigentum (z.B. Grünflächen, Dachboden, Zentralheizung) gehört. Auch diese Teile der Wohnanlage begutachten Sie bitte kritisch! Informieren Sie sich über anstehende Investitionen/Reparaturen, die von den Eigentümern beschlossen wurden! Verlangen Sie klare Auskunft über die Kosten der Verwaltung, die Höhe der Rücklagen und die des monatlich erhobenen Wohngelds. Erkundigen Sie sich bei anderen Miteigentümern (und ggf. bei deren Mietern im Objekt) über die Erfahrungen vor Ort, bevor Sie sich für die Wohnung entscheiden! Und falls Sie als Vermieter in einen bereits bestehenden Mietvertrag einsteigen, prüfen Sie diesen akribisch!

Achten Sie auf zuverlässige Mieter

Wie lange laufen die Mietverträge? Leben die Mieter gern dort, und zahlen sie pünktlich ihre Miete? Oder haben sich „Mietnomaden“ eingenistet, die bloß Kosten verursachen, ohne dass sie sich kurzfristig vor die Tür setzen lassen? Werde ich solche lästigen Bewohner tatsächlich einmal los, stellt sich gleich die nächste Frage: Finde ich leicht neue Mieter, oder droht Leerstand? Das hat einerseits mit der Lage Ihrer Wohnung zu tun, aber auch mit der Größe.

Kleine Wohnungen schnell vermietet: Relevanz von Wohnungsgrößen

Prinzipiell lassen sich kleine Wohnungen schneller und zu höheren Quadratmeterpreisen vermieten. Warum? Sehr einfach: In einem 1- oder 2-Personenhaushalt ist das Pro-Kopf-Einkommen in der Regel höher als in einem Haushalt mit vielen Kindern. Für eine 40-qm-Wohnung finden sich deshalb mehr Interessenten als für eine Wohnung mit 100 und mehr Quadratmetern. Je mehr Interessenten ich habe, je größer die Auswahl potenzieller Mieter. Je gefragter die Wohnung ist, desto höhere Quadratmeterpreise lassen sich erzielen.

Vor dem Kauf: Checkliste beachten!

Auch für die Verwendung als Kapitalanlage ist vor dem Kauf eine Checkliste zu beachten. Dabei muss der Käufer sich über sämtliche Kosten klar sein - aber auch sämtliche Erträge in die Rechnung einbeziehen. Ein wichtiger Faktor für die Kaufentscheidung muss die Nachhaltigkeit sein: Erlauben die Lage und der Zustand der Immobilie eine dauerhaft einträgliche Vermietung? Sind die Mieten marktgerecht? Werden sich die Aufwendungen für Pflege und Erhaltung im Rahmen halten, oder gibt es einen regelrechten Sanierungsstau?

Mithilfe einer solchen Checkliste lassen sich mehrere interessante Objekte rational miteinander zu vergleichen. Bei diesem Vergleich sollten Sie eins auf keinen Fall vergessen: die Rendite. Schließlich ist sie der Grund, aus dem Sie Ihr Geld anlegen, statt es zu sparen.

So berechnen Sie Rendite und Anfangsrendite

Eigentlich ist es ganz einfach: die Rendite einer Immobilie errechnen Sie, indem Sie die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilen und mit 100 multiplizieren.

Zum Beispiel so: Kostet ein Mietshaus € 200.000 und beschert dem Eigentümer eine jährliche Kaltmiete von € 20.000, so werden Renditen von 10 % erreicht. Das scheint sehr hoch zu sein, war aber vor 10 bis 15 Jahren gar nicht so selten.

Die laufende Rendite ist von der im ersten Jahr, der Anfangsrendite, zu unterscheiden. Letztere fällt niedriger aus. Sie errechnet sich als Quotient aus Kaltmiete und Bruttokaufpreis.

Der Bruttokaufpreis besteht aus dem Kaufpreis, den der Verkäufer erhält, den Maklerkosten, den Gebühren für Notar und Gericht sowie der Grunderwerbssteuer. Insgesamt können die Nebenkosten beim Erwerb, je nach Bundesland und Verteilung der Maklerkosten, unter ungünstigen Umständen 15 % des Kaufpreises ausmachen.

In unserem obigen Beispiel wären das zusätzliche 30.000 €. Die Gesamtkosten betragen dann € 230.000. Dadurch reduziert sich die Anfangsrendite auf 8,7 %.

Nicht eingerechnet sind dabei Abschreibungen, Reparaturen oder Ihr Aufwand als Verwalter, etwa wenn Sie die Nebenkostenabrechnungen erstellen, Schäden begutachten, zwischen Mietern schlichten oder Termine mit Handwerkern vereinbaren müssen.

Dennoch bedeuten 8,7% eine sehr attraktive Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Zum Vergleich: Eine auf Euro lautende Anleihe des Bundes mit einer Restlaufzeit von 10 Jahren rentiert mit etwa minus 1 Prozent.

Mietmultiplikator oder „Faktor“ – was ist das, und wie berechne ich den?

Der Multiplikator (oder Faktor) beschreibt das Verhältnis von Preis zu jährlichen Netto- oder Kaltmieterträgen (bei Wertpapieren nennt man das KGV, und im Grunde geht es ja auch bei der Immobilie um ein „Kurs-Gewinn-Verhältnis“).

Faktor 20 bedeutet eine Rendite von 5 Prozent.

Man berechnet den Faktor, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmieteinkünfte teilt. Beispiel: Kaufpreis € 1 Mio., Kaltmieteinnahmen € 50.000. Der Multiplikator (Faktor) beträgt dann 20. Das entspricht einer Verzinsung von 5 Prozent.

Der Mietmultiplikator sagt ganz pauschal etwas über die Rentabilität eines Objekts - ohne Berücksichtigung einer Schmälerung der Renditen durch sonstige Aufwendungen, die nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, und ohne Berücksichtigung des Leverage-Effekts. Zur groben Feststellung, ob ein Objekt sich lohnen kann, taugt der Mietmultiplikator allemal.

Die Netto-Immobilienrendite vor Steuern

Entscheidend für Ihre Finanzplanung sollte allerdings auch die Nettorendite sein.

Sie bezieht Kosten für Finanzierung, Reparaturen und Instandhaltung mit ein.

Um die Nettorendite richtig zu berechnen, ziehe ich diese Kosten von den Einkünften aus der Kaltmiete ab. 

Ein Beispiel:
Wohngebäude mit insgesamt 700 qm Wohnfläche, vermietet zu € 6,50 je qm pro Monat.

Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) € 1 Mio
davon Bodenpreis (keine AfA) € 180.000
Eigenkapital / Finanzierung je 50 %
Multiplikator 18,32
Mieteinnahmen (Kaltmieten ohne Nebenkosten) € 54.600
Erhaltungs- und Reparaturaufwand (ohne Mieteranteil) € 12.200
Finanzierungskosten (Zinsen) € 10.000
Jährliche AfA (2 % von € 820.000) € 16.400
Nettorendite vor Steuern € 16.000

Die Vorsteuerrendite beträgt € 16.000 pro Jahr. Die Eigenkapitalrendite - vor Steuern - beläuft sich auf 3,2 Prozent. Wie hoch der Ertrag nach Steuern ausfällt, ist natürlich abhängig vom individuellen Steuersatz.

Der Kredit zur Baufinanzierung ist gewöhnlich ein Annuitätendarlehn mit festgeschriebener anfänglicher Jahrestilgung, z.B. 2%. Dieser Tilgungsanteil steigt, je kleiner der Kredit wird. Der Tilgungsanteil an der Finanzierung ist im Gegensatz zum Zins jedoch kein Aufwand.

Je höher die angenommene Baufinanzierung ist, desto stärker steigen die Renditen. Das gilt aber nur so lange, wie das Fremdkapital mit weniger Prozent zu verzinsen ist, als an Rendite erwirtschaftet wird. Bis vor wenigen Jahren war das fast unmöglich. Seit sich aber die Finanzierungszinsen in einer langen Talsohle auf mittlerweile unter 2 Prozent ermäßigt haben (für 10 oder 15 Jahre fest oder sogar bis zur Abbezahlung des Kredits), ist ein hoher Hebel empfehlenswert. Entsprechend niedriger ist das benötigte Eigenkapital.

Das nennt man Leverage-Effekt.

Immobilie mit Hebel: Der Leverage-Effekt

Mit einer günstigen Immobilienfinanzierung können Sie die Rendite Ihres Eigenkapitals spielend erhöhen. Der Leverage-Effekt setzt voraus, dass die Finanzierungszinsen klar geringer sind als der realistisch erzielbare Mietzins.

Fall 1: Moderater Hebel

Wenn ich eine Immobilie (inklusive Nebenkosten wie Makler, Grundsteuer, Beurkundung) zu € 1 Mio. mit Faktor 20 kaufe und dabei ¾ des Kaufpreises zu 2% finanziere, stehen € 50.000 Einnahmen im ersten Jahr € 15.000 Zinsaufwendungen gegenüber. Die Anfangsrendite beträgt dann € 35.000 auf die eingesetzten eigenen Geldmittel von € 250.000 = 14%.

Nicht berücksichtigt: Kosten wie Instandhaltung, AfA, Hausmeister, Verwaltung etc.

Fall 2: Kein Hebel

Bezahle ich die Immobilie komplett aus eigenem Geld ohne Finanzierung, beträgt meine Rendite (wieder ohne Berücksichtigung von Reparaturen, AfA etc.) 5%.

Fall 3: Extremer Hebel

Gleiches Haus, gleiche Erträge – aber Finanzierung des Kaufpreises zu 99 Prozent. Sie setzen also bloß € 10.000 eigenes Geld ein. Die Finanzierung kostet Sie anfänglich € 19.800 Zinsen pro Jahr (2 Prozent auf € 990.000). Dem stehen Mieteinkünfte von € 50.000 gegenüber. Differenz: € 30.200.

Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital von € 10.000. beläuft sich auf sage und schreibe 302 Prozent.

Ist das Haus nur zur Hälfte vermietet, stehen Einnahmen von € 25.000 immer noch € 19.800 an Zinsen gegenüber. Die Differenz von € 5.200 ist mein Gewinn. Die Rendite auf das eingesetzte Kapital von € 10.000 beläuft sich also durch den Hebel immer noch auf tolle 52 Prozent.

Fall 4: Negativer Hebel

Wenn ¾ der Wohnungen leerstehen, generiere ich bloß noch € 12.500 an Kaltmieteinnahmen und erwirtschafte somit einen Verlust von € 7.300 jährlich, also eine negative Rendite von 73 Prozent auf mein Eigenkapital. Daran wird deutlich, dass der Leverage-Effekt in beide Richtungen wirkt, denn die gleiche Leerstandsquote bei der zu 100% aus Eigenkapital finanzierten Immobilie würde mir immer noch eine kleine positive Rendite von 1,25 Prozent einbringen.

Fazit: Darauf kommt es bei Immobilien als Kapitalanlage an

  • Kapitalanlagen werden gekauft, um aus Mieteinnahmen Einkommen zu generieren.
  • Potenzielle Kaufobjekte sollten objektiv und rational verglichen werden. Eine Checkliste hilft dabei.
  • Eminent wichtig: Die richtige Lage finden.
  • Kleine Wohnungen sind schnell vermietet und oft günstiger in der Anschaffung
  • Mietmultiplikatoren oder Faktoren erlauben einen ersten Vergleich
  • Netto-Renditen vergleichen, um langfristig planen zu können.

Immobilien als Kapitalanlage finden Sie bei A-STATE zum Beispiel in der Leibnizstraße in Charlottenburg.

Titelbild: nattanan23/Pixabay.com



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