Immobilie richtig verkaufen: Darauf müssen Sie achten

Juli 3, 2018 / Redaktion

Immobilie richtig verkaufen: Das müssen Sie beachten

Läuft Ihr Immobilien-Investment? Sind Sie mit der Wertentwicklung und den Mieterträgen zufrieden? Ist es vielleicht Zeit, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus gewinnbringend an den Mann bringen können.

Im Überblick: So läuft der Verkauf ab

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Unbedingt beachten: Steuern auf den Verkaufspreis

Der erste Eindruck zählt: Die Immobilie attraktiv präsentieren

Privat verkaufen oder einen Makler einschalten?

Woran erkenne ich einen seriösen Käufer?

Warum brauche ich unbedingt einen Notar?

Der formale Abschluss des Verkaufs

Im Überblick: So läuft der Verkauf ab

Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Wohnblock – für alle gelten dieselben Grundsätze beim Verkauf.

  1.  Zuerst klären, ob ein Verkauf Sinn macht. Bedenken Sie auch, dass die Vermarktung einer Immobilie Zeit braucht.
  2.  Dann überlegen, wie die optimale Präsentation aussieht und ob das ohne Makler zu schaffen ist. Vergleichen Sie kritisch, um einen passenden Partner zu finden.
  3.  Erstellen Sie ein ehrliches, aber attraktives Exposé.
  4.  Als nächstes klären, wie der beste realistische Preis erzielt werden kann.
  5.  Wenn Sie dann noch beim Kreis der Käufer die Spreu vom Weizen trennen und rechtzeitig alle Fragen einer eventuellen Darlehnsablösung mit der Bank besprechen, dann steht der Anbahnung eines
  6.  Termins beim Notar nichts mehr im Wege. Falls Sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind: Personalausweis nicht vergessen!
  7. Mit der Notarisierung wird der Verkauf abgeschlossen und der Eigentumsübergang in die Wege geleitet.

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Immobilien verkauft man nicht, man vererbt sie. Soweit ein guter Grundsatz. Aber natürlich gibt es Ausnahmen, welche diese Regel bestätigen. Wann legt die aktuelle Immobilienbewertung einen Verkauf nahe? Hier sind zwei Punkte zu beachten:

  1.  In welchem Verhältnis stehen die laufenden Erträge zum aktuellen Wert der Immobilie? Das ist Ihre Rendite.
  2.  Gibt es alternative Anlagemöglichkeiten und wie sehen diese aus? Welche Rendite kann ich mit Gewerbeimmobilien, einem anderen Zinshaus oder einer anderen Wohnung erzielen? Es lohnt sich, die Optionen ab und an zu vergleichen.

Wenn die aktuelle Rendite  in Prozentpunkten mager ist, die Anlagealternativen aber brillant sind, dann ist ein Verkauf in Erwägung zu ziehen.
Ganz konkret kann das heißen: Wenn Liquidität gebraucht wird, die Verwaltung zu zeitaufwendig geworden ist oder der Wert des Gebäudes einfach zu rasch gestiegen ist, dann sind das gute Gründe, doch einmal „Kasse zu machen“.

Antizyklisch verkaufen

Grundsätzlich gilt für Wohnungen und andere Immobilien die gleiche Faustformel wie für alle anderen Assetklassen: Sie verkaufen das Haus am besten, wenn alle anderen glauben, genau jetzt an diesem Platz Grundeigentum kaufen zu müssen. Der Fachmann nennt das „antizyklisches Handeln“. Das fällt oft schwer, zahlt sich aber aus. Nehmen Sie sich Zeit für den Verkauf, weil nur dann ein guter Verkaufspreis erzielbar ist. Informieren Sie sich unter anderem darüber, ob Ihre Immobilie mit Hilfe von Immobilienfinanzierung erworben wird.

Unbedingt beachten: Steuern auf den Verkaufspreis

Bevor Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie auch klären, ob auf den Verkaufspreis Steuer fällig werden. Das hängt an zwei Faktoren. Bei einer fremdgenutzten (vermieteten) Immobilie ist der Gewinn steuerfrei, wenn seit dem Kauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Ansonsten ist die Differenz zwischen Kaufpreis (abzüglich Abschreibung für Abnutzung seit Kauf) und dem Verkaufspreis vom Verkäufer zu versteuern. Ein Beispiel:

Kaufpreis Gebäude im Jahr 2012 250.000 €
Steuerliche Abschreibung für Abnutzung von 2% p. A. seit 2012 35.000 €
Verkaufspreis im Jahr 2018 315.000 €
Zu versteuernder Gewinn 100.000 € (35.000 + 65.000)

Und was ist, wenn der Verkäufer das verkaufte Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt hat? Dann ist der Veräußerungsgewinn in jedem Fall steuerfrei - unabhängig von der Zeit, die seit dem Kauf verstrichen ist.  

Der erste Eindruck zählt: Die Immobilie attraktiv präsentieren

Die Immobilie muss von vorneherein einen positiven Eindruck machen. Gucken Sie Ihr Haus kritisch an und achten Sie darauf, dass Schönheitsfehler beseitigt werden und kein Gerümpel oder Unrat auf dem Hof, im Flur oder im Treppenhaus herumliegen.
Schreiben Sie dann ein Kurz-Exposé und machen Sie ansprechende Fotos. Immobilien sollten attraktiv, aber ehrlich dargestellt werden. Vergleichen Sie die Präsentation mit anderen Inseraten im Internet. Sie wissen alles über Ihr Haus? Unterschätzen Sie nicht den Einfallsreichtum der Kaufinteressenten und deren vielfältige Fragen! 

Privat verkaufen - oder einen Makler einschalten? 

Verfügen Sie über sehr gute Rechts-, Finanz- und Immobilienkenntnisse? Bringen Sie ausreichend Zeit und Kontakte dafür mit, Ihre Immobilie geschickt zu vermarkten? Wenn Sie beide Fragen bejahen können – Respekt! Dann dürfen Sie sich wirklich zutrauen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung alleine zu verkaufen. Die Mehrheit der privaten Verkäufer wird kaum solche Voraussetzungen erfüllen. Diesen Verkäufern ist deshalb zu raten, einen erfahrenen, anerkannten Makler einzuschalten. 

Ein guter Makler nimmt sich Zeit für Sie

Der Makler hat die Routine, er kennt den Markt, den rechtlichen Rahmen und die Käuferwünsche. Er unterstützt Sie dabei, ein ausführliches Exposé mit allen wichtigen Unterlagen (z. B. Energieausweis) zu erstellen und gute Bilder zu machen. Er kann eine ordentliche Immobilienbewertung durchführen. Auch Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten werden nicht hastig durchgeführt. Außerdem vertritt er die Wünsche Eigentümers und vermittelt zwischen passenden Interessenten. Gerade wenn Sie Ihre Immobilie nicht primär als Einkommensquelle verstehen, soll sie ja in gute Hände gelangen. Der Makler versteht sich auf die positive Präsentation der Immobilie und erzielt am Ende wahrscheinlich einen höheren Verkaufspreis.

Sind Sie Kunde der Sparkasse oder einer Volksbank? Nicht selten verfügen nämlich diese  Kreditinstitute auch über eine eigene Immobilienabteilung vor Ort, mit gutem Makler-Knowhow. Das spart Ihnen Wege, wenn dort beim früheren Erwerb des Hauses Grundschulden  und Kredite vereinbart wurden. Sie bekommen hier auch eine realistische Wertermittlung Ihrer Immobilien vorgelegt.

Maklerprovision frühzeitig aushandeln

Selbst wer seine Immobilie sehr gut zu kennen glaubt, wird von einem tüchtigen Makler möglicherweise noch etwas über sein Haus oder seine Wohnung hinzulernen. Machen Sie rechtzeitig mit dem Makler das Erfolgshonorar  ab, und zu welchen Teilen Käufer und Verkäufer es bezahlen müssen. Regeln Sie ggf. auch eine gute Innenprovision - schließlich kann im Wettbewerb mehrerer Objekte für den Käufer auch eine niedrigere Käuferprovision den Ausschlag für Ihr Haus geben. Einen Makler zu beauftragen, ist also empfehlenswert. Er ist eher in der Lage, Ihre Immobilie in relativ kurzer Zeit zu einem guten Preis unters Volk zu bringen. 

Woran erkenne ich einen seriösen Käufer? 

Die Auswahl der passenden Kaufinteressenten ist ganz wichtig: Ohne Solvenz und Seriosität der potenziellen Käufer kommt kein Verkaufsabschluss zustande. Verhandlungen mit Blendern und Taschenspielern sind reine Zeitvergeudung. Erkundigen Sie sich also als Eigentümer vor dem Verkaufen ruhig nach dem Zweck des Kaufs, den Plänen des Käufers, der Art der Bezahlung oder nach dem finanzierenden Kreditinstitut. Lassen Sie sich vom Interessenten später im Kaufvertrag auch bestätigen, dass er die Immobilie eingehend besichtigt hat. Dann ist eine spätere Sachmängelhaftung  des Verkäufers ausgeschlossen. Ohnehin könnte sich diese nur auf grobe Mängel beziehen.  

Gut vorbereiten auf alle Fragen des Käufers!

Seien Sie optimal vorbereitet – es kann leicht zur peinlichen Prozedur werden, wenn Sie beim Besichtigungstermin mehrere Fragen des Interessenten nicht beantworten können. Worauf es bei einer Besichtigung ankommt, lesen Sie in unserer Checkliste zum Wohnungskauf. Vergessen Sie auf jeden Fall nicht den Energieausweis zur Verfügung zu stellen.

Warum brauche ich unbedingt einen Notar? 

Werden Eigentümer und Interessent sich einig, geht es ans Eingemachte. Wird eine Immobilie verkauft, muss das beurkundet werden durch einen Notar – sonst ist der Vertrag  ungültig. Denn über alle Liegenschaften wird ein amtliches Verzeichnis geführt, das Grundbuch. Wenn der Käufer einverstanden ist, beauftragen Sie den Notar Ihres Vertrauens mit der Ausfertigung des Kaufvertrags und lassen sich bei ihm beraten. Allerdings: Da der Käufer die Kosten trägt, hat er die Wahl, und Sie müssen auch die Beurkundung durch einen anderen Notar akzeptieren. In diesem Fall lassen Sie sich den Vertrag notfalls im Vorfeld zuschicken, um ihn kritisch zu prüfen. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen! 

Was muss der Notar wissen, was weiß er nicht?

Der Notar kennt und versteht den Grundbuchauszug . Er weiß auch genau, was in den Kaufvertrag gehört, was rechtlich zulässig oder erforderlich ist. Aber er wird kaum dabei sein, wenn Sie mit dem Käufer handelseinig werden. Deshalb muss der Notar von allen dabei getroffenen Abmachungen unterrichtet werden, damit sie in den Vertrag einfließen und verbindlich werden. 
Wurde die Immobilie beim Kauf finanziert? Dann müssen Sie - sicherheitshalber vor dem Termin beim Notar - die Frage der Ablösung des Darlehns  und unter Umständen auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Bank besprochen haben. Um die lastenfreie Übergabe (etwa durch Löschung der Grundschuld ) kümmert sich zwar der Notar, der Verkäufer muss aber die Voraussetzungen dafür schaffen. Bei Vertragsabschluss müssen hierfür ausreichende Fristen einkalkuliert und den Vertragsparteien eingeräumt werden.

Der formale Abschluss des Verkaufs

Mit den Unterschriften beim Notar ist das Haus verkauft. In den nächsten Wochen erhält der Verkäufer Rechnungen vom Grundbuchamt  und vom Makler. Er wird vom Notar und vom Amtsgericht über den Stand der Umschreibung seines Hauses unterrichtet. Versicherer, Ver- und Entsorger müssen über den Eigentümerwechsel unterrichtet werden. Der Notar informiert den Verkäufer, dass er den Käufer angewiesen hat, den Kaufpreis zu bezahlen. Je nachdem, wie schnell die Beteiligten arbeiten, erfolgt die Überweisung des Kaufpreises einen bis zwei Monate nach dem Termin beim Notar. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer  bezahlt hat und alles im Grundbuch  eingetragen ist, ist der Eigentumsübergang vollzogen. Für den neuen Eigentümer beginnt die Grundsteuerpflicht.  Dann erfolgt die Übergabe des Objekts. Das Objekt wird geräumt, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Besitzerrechte, Nutzen und Lasten liegen dann vollständig beim neuen Eigentümer.

Titelbild: iStock.com/Topp_Yimgrimm



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