Denkmalschutz & AfA: So sparen Sie Steuern mit Immobilien

Mai 22, 2018 / Redaktion

Denkmalschutz: Steuern sparen durch erhöhte Abschreibung

In der Steuerwüste Deutschland gibt es nur sehr wenige Steueroasen. Ein wahres Paradies für Erwerber von Denkmalimmobilien sind die Paragrafen 7i und 10f im Einkommensteuergesetz (EStG). Anders als bei Eigentumswohnungen findet sich hier die Grundlage für eine erhöhte Abschreibung, mit der ein Erwerber einer Kapitalanlage unter Denkmalschutz Steuern sparen kann. Wie Sie mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie je nach Einkommen jährlich 5-stellige Beträge von Ihren Steuern zurückbekommen können, lesen Sie in der folgenden Übersicht.


Darum erlässt der Staat beim Denkmalschutz Steuern

In Deutschland besitzt laut Statistik jedes 50. Gebäude den Status als Baudenkmal. Darunter ist leider so manches Denkmal, das seine besten Zeiten längst hinter sich hat und langsam zerfällt, weil der Eigentümer nicht die finanziellen Mittel hat, um eine umfassende, denkmalgerechte Sanierung durchzuführen.
Um Investoren einen Anreiz zu bieten, ein Baudenkmal zu sanieren und somit ein Stück Geschichte zu retten, bietet der Staat einen attraktiven steuerlichen Anreiz, der im Einkommensteuergesetz (EStG) verankert.


Übersicht über §§7i und 10f EStG: Die Grundlage

Wer ein Denkmal als Kapitalanlage erwirbt, erhält aufgrund von §7i EStG eine erhöhte Abschreibung, Eigennutzer können sich auf §10f EStG berufen. Hier ist geregelt, in welcher Höhe und wie lange Steuern aufgrund der Investition in Denkmalimmobilien gespart werden können. Die erhöhte Abschreibung ist nach dem Eigentumsübergang nur auf die Summe des geleisteten Sanierungsaufwands möglich.
Damit der Paragraph greift, müssen folgende Merkmale zutreffen:
•    Gebäude muss ein Baudenkmal sein
•    Es muss im Inland stehen
•    Baumaßnahmen sind erforderlich zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals
•    Baumaßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein
•    Baumaßnahmen finden nach dem Kauf statt, um steuerlich absetzbar zu sein
•    Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nach Abschluss der Arbeiten


§7i EStG – Abschreibung für Kapitalanleger

Der Paragraph 7i EStG regelt, mit wieviel Prozent die Baumaßnahmen steuerlich abzugsfähig sind, wenn die Denkmalimmobilie als Investition erworben und im Anschluss vom Erwerber vermietet wird. Generell ist eine erhöhte Abschreibung der Baumaßnahmen für insgesamt 12 Jahre möglich. In den ersten 8 Jahren können jeweils 9 % abgeschrieben werden, in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % pro Jahr. Somit lassen sich die begünstigten Baumaßnahmen an Denkmalimmobilien im Zeitraum von 12 Jahren zu 100 % abschreiben.
Hierzu eine Musterrechnung, die davon ausgeht, dass alle Ausgaben und Einnahmen im gleichen Jahr anfallen. Realistischer wäre sicherlich die Annahme, dass eine Sanierungsimmobilie im Laufe des Jahres fertiggestellt und erst anschließend vermietet wird. Die Mietnebenkosten lassen wir außer Acht, berücksichtigen Zinsen für einen Kredit.
 
Immobilienwert

Grundstück 50.000 €
Gebäude 50.000 €
Sanierung 150.000 €

Steuerersparnis bei einem Immobilienkauf und Vermietung         

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 60.000 €
abzüglich normale AfA (2,5% von 50.000 €) 58.750 €
abzüglich Denkmalschutz AfA (9% von 150.000 €) 45.250 €
abzüglich Sanierungskredit (2% von 150.000 €) 42.250 €
Steuer auf Jahreseinkommen (alt) 17.650 €
Steuer auf Jahreseinkommen (neu) 10.110 €
Steuerersparnis im ersten Jahr 7.540 €

§10f EStG – Abschreibung für Eigennutzer

Eigentlich gibt es seit dem Wegfall der Eigenheimzulage für Eigennutzer von Immobilien keine Steuervorteile mehr, sondern nur für Vermieter. Seit dem 1. Januar 2004 wird aber nun im Paragraph 10f EStG genau geregelt, wieviel der Erwerber von einem Baudenkmal als Eigennutzer abschreiben kann. Die Kosten der Baumaßnahmen werden im Fall des Eigennutzers als Sonderausgaben abzugsfähig. Wird die Immobilie eigengenutzt, können über 10 Jahre jeweils 9 Prozent der Sonderausgaben abgeschrieben werden, also insgesamt immerhin 90 Prozent der anrechenbaren Sanierungskosten. Pro Steuerpflichtigem kann diese Sonderabschreibung nur bei einem Gebäude wahrgenommen werden, von gemeinsam veranlagten Ehepartnern also für zwei Gebäude.

Wer entscheidet über die Summe der abschreibungsfähigen Baumaßnahmen?

Ob alle von Ihnen durchgeführten Baumaßnahmen abschreibungsfähig sind, entscheidet die untere Denkmalschutzbehörde, die beim Landkreis oder der Stadt angesiedelt ist. Sie stellt also die genaue Summe der durchgeführten abschreibungsfähigen Baumaßnahmen fest, damit dieser Bescheid mit der Einkommensteuererklärung dem Finanzamt vorgelegt wird. Deshalb ist darauf zu achten, dass der Denkmalschutzbehörde eine detaillierte Auflistung der geplanten Baumaßnahmen vorliegt. Luxusumbauten, die nicht für den „Erhalt oder die sinnvolle Nutzung der Immobilie notwendig sind“, sind nicht abschreibungsfähig. Somit ist die Installation einer neuen, zeitgemäßen Heizung abschreibungsfähig, der Einbau einer goldenen Badewanne hingegen nicht. Wie hoch die Summe der abzugsfähigen Sanierungskosten ist, bestimmt die zuständige Denkmalschutzbehörde. Deren Feststellung ist für das Finanzamt bindend.

Denkmalschutz-AfA: So wird die Bemessungsgrundlage berechnet

Wieviel Steuern Sie mit einer Denkmalimmobilie sparen können, lässt sich gut in einer exemplarischen Rechnung darstellen. In diesem Beispiel kauft der Erwerber das Baudenkmal mit einer Modernisierungszusage direkt vom Bauträger. Es handelt sich um eine Wohnung in einem Baudenkmal, das 1939 erstellt wurde.
Der Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten beträgt 645.000 Euro. Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt 18.000 Euro. Das Baudenkmal hat zum Zeitpunkt des Kaufs ohne Modernisierung noch einen Wert von 36.000 Euro.
Um die Bemessungsgrundlage für die Steuervorteile zu berechnen, muss zunächst der Anteil der Baukosten am notariellen Kaufpreis des Denkmals ermittelt werden. Im Beispiel sind es 24,57 Prozent. Dieser Anteil wird dann auf die eigentlichen Anschaffungskosten angewendet, also auf die 645.000 Euro. Somit beträgt die Bemessungsgrundlage 158.476,50 Euro. Das ist der Betrag, den der Erwerber von dem Baudenkmal später für die Steuer geltend machen kann. Fallen beim Notar und beim Amtsgericht außerdem noch Kosten für die Eintragung einer Grundschuld an, können diese als Werbungskosten (Geldbeschaffung), aber nicht als Teil der Anschaffungskosten abgesetzt werden.

  Wert [€] Anteil an Kaufpreis ohne Nebenkosten[%] Anschaffungskosten [€]
Verkehrswert von Grund und Boden 18.000 3 19.350
Altgebäude 36.000 6 38.700
als begünstigt bescheinigte Baukosten 147.420 24,57 158.476,50
Nicht bescheinigte Baukosten 398.580 66,43 428.473,50
Notarieller Kaufpreis 600.000 100 645.000
Anschaffungsnebenkosten 45.000    

 

Denkmalschutz: Steuern sparen mit §10f EStG für Eigennutzer [Beispielrechnung]

Wie hoch die Steuerersparnis ausfällt, hängt letztlich von der individuellen Situation vom Erwerber der Immobilie ab und ob er die Immobilie selbst nutzt oder vermietet. Im ersten Beispiel handelt es sich um einen angestellten Unternehmensberater, der die Wohnung in dem Baudenkmal selbst nutzen möchte. Auf ihn trifft somit Paragraph 10f EStG für Eigennutzer zu.
Er ist 45 Jahre alt, verheiratet und hat keine Kinder. Er ist in Steuerklasse III, gesetzlich versichert und gehört keiner Kirche an. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt 90.000 Euro. Regulär müsste er Steuern in Höhe von 22.383 Euro zahlen.
 
Steuerersparnis bei einem Eigennutzer nach §10f EStG

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 90.000 €
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 462.300 Euro) 41.607 €
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 48.393 €
Steuer auf Jahreseinkommen (alt) 22.383 €
Steuer auf Jahreseinkommen (neu)  7.769 €
Steuerersparnis im ersten Jahr 14.614 €

Durch die erhöhte Abschreibung bei Denkmalimmobilien konnte der Unternehmensberater sein zu versteuerndes Jahreseinkommen um 41.607 Euro mindern, das entspricht 46,2 Prozent seines eigentlichen Einkommens. Somit muss er letztlich nur 7.769 Euro an Steuern zahlen. Folglich hat er durch den Kauf der Immobilie unter Denkmalschutz Steuern von 14.614 Euro gespart. Wenn sich sein Einkommen in den nächsten neun Jahren nicht ändert, wird er insgesamt 146.139 Euro an Steuern sparen.

Denkmalschutz: Steuern sparen mit §7i EStG für Vermieter [Beispielrechnung]

Im zweiten Beispiel handelt es sich um eine ledige Bankangestellte, die ihre denkmalgeschützte Immobilie vermieten möchte. Auf sie trifft somit Paragraph 7i EStG für Kapitalanleger zu.
Sie ist 38 Jahre alt, in Steuerklasse I, gesetzlich versichert und gehört keiner Kirche an. Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt 82.000 Euro, in dem die Jahresmieteinnahmen der Immobilie von 12.000 Euro bereits enthalten sind. Regulär müsste sie Steuern in Höhe von 27.392 Euro zahlen.
 
Steuerersparnis bei einem Kapitalanleger nach §7i EStG

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 70.000 €
plus zu versteuernde Mieteinnahmen 12.000 €
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 462.300 Euro) 41.607 €
abzüglich AfA (2 % von 55.200 Euro) 1.104 €
abzüglich Zinsen für Darlehen 12.000 €
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 27.289 €
Steuer auf Jahreseinkommen (alt) 27.392 €
Steuer auf Jahreseinkommen (neu) 4.845 €
Steuerersparnis im ersten Jahr 22.547 €

Durch die erhöhte Abschreibung und durch das Ansetzen der Fremdkapitalzinsen, die durch das Darlehen zur Finanzierung der Wohnung entstehen, konnte die Bankangestellte ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen um 54.711 Euro mindern. Somit muss sie letztlich nur 4.845 Euro an Steuern zahlen. Folglich hat sie durch den Kauf der Eigentumswohnung im ersten Jahr Steuern von 22.547 Euro gespart. Wenn sich ihr Einkommen in den nächsten 12 Jahren nicht ändert, wird sie insgesamt 258.108 Euro (180.376 Euro in den ersten 8 Jahren und 77.732 Euro in den letzten 4 Jahren) an Steuern sparen.

Wie Denkmalimmobilien beim Verkauf versteuert werden

Grundsätzlich gelten für Denkmalimmobilien beim Verkauf steuerlich dieselben Regeln wie für alle anderen Immobilien. Diese finden sich in Paragraph 23 EStG. Wurde das Objekt ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor, muss der Gewinn nicht versteuert werden. Wer allerdings bereits nach wenigen Jahren die selbstgenutzte Denkmalimmobilie verkauft, verliert gleichzeitig die Möglichkeit, die erhöhte Abschreibung aus Paragraph 10f EStG für die noch verbleibenden Jahre geltend zu machen. Daher sollte ein Verkauf wohl überlegt sein.
Bei vermieteten Denkmalimmobilien muss der Kapitalanleger 10 Jahre warten, bis die Spekulationsfrist verstrichen und eine steuerfreie Veräußerung möglich ist. Da die erhöhte Abschreibung über 12 Jahre läuft, ist auch in diesem Fall der Erwerber einer Denkmalimmobilie gut beraten, nicht zu früh zu verkaufen, um die möglichen Steuerersparnisse nicht zu verlieren.

Fazit: Denkmalimmobilien lohnen sich

Unter Denkmalschutz stehende Immobilien sind somit in der Tat eine der letzten lukrativen Möglichkeiten, in Deutschland Steuern zu sparen. Es kann sich also lohnen, in denkmalgeschützte Eigentumswohnungen zu investieren. Je höher der Wert der von der Denkmalschutz-Behörde bescheinigten, relevanten Sanierungskosten, desto höher die Steuerersparnis. Mit einem entsprechenden Kredit lässt sich das noch hebeln, es steigen dann aber gerade bei vermieteten Immobilien (Zinshäusern) die Risiken.  In den beiden Rechenbeispielen konnten Steuern zwischen 14.000 Euro und 22.000 Euro gespart werden, und das Jahr für Jahr. Hinzu kommen die generellen steuerlichen Vorteile bei Immobilieninvestments wie die reguläre AfA von jährlich 2% bei Wohngebäuden und die steuerfreie Veräußerung nach der Spekulationsfrist.

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