Checkliste Wohnungskauf: 10 Tipps zum Glücksgriff

Mai 22, 2018 / Redaktion

Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten sollten

Sie haben sich entschieden, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Egal ob Sie selber einziehen möchten oder ob Sie die Wohnung als Kapitalanlage erwerben und vermieten, ist es wichtig, einige Punkte vor dem Kauf zu beachten. Benutzen Sie die zehn wichtigsten Punkte, die wir für Sie zusammengestellt haben, um sich eine Checkliste zu erstellen.  Außerdem zeigen wir Ihnen die fünf häufigsten Fehler beim Kauf, damit Sie diese auf jeden Fall vermeiden können.

1. Benutzen Sie eine Checkliste

2. Achten Sie auf die Lage der Wohnung

3. Besichtigen Sie die Wohnung vor dem Kauf

4. Informieren Sie sich auch über das Umfeld

5. Befragen Sie Bewohner und andere Mieter

6. Überprüfen Sie die Mietpreise

7. Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

8. Vergessen Sie nicht die Erwerbsnebenkosten

9. Vergleichen Sie mehrere Finanzierungen

10. Lassen Sie alle Verträge von einem Experten prüfen

Vermeiden Sie diese häufigsten Fehler!

10 Regeln für den Wohnungskauf

  1.  Benutzen Sie eine Checkliste!

Es ist selbstverständlich, dass Sie nicht an alle wichtigen Punkte gleichzeitig denken können. Erstellen Sie eine Checkliste, auf der Sie alle Punkte zusammenfassen, die Ihnen für den Kauf wichtig sind und arbeiten Sie diese ab, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

  1.  Achten Sie auf die Lage der Wohnung! 

Einer der wohl wichtigsten Tips zum Wohnungskauf: Achten Sie auf die Lage, denn die ist so ziemlich der einzige unveränderliche Aspekt an einer Immobilie. Die Wohnung selbst lässt sich sanieren, malern und modernisieren, ein Haus lässt sich energetisch dämmen, erweitern und vielleicht sogar aufstocken. Die Lage aber bleibt: Qualität und Lage ergänzen sich.

Checkliste Wohnungskauf Lage beachtenCC0 by BarnImages/Pixabay.com

Wer zum Beispiel Kinder hat, wird je nach Alter eine Kindertagesstätte, eine Schule, vielleicht auch Spielplätze, Sportvereine oder den Kinderarzt in der Nähe schätzen. Der Rentner, der die Natur liebt, legt auf andere Dinge in seiner Umgebung Wert als der junge Berufstätige, der stattdessen eine schnelle U-Bahnverbindung oder ein Fitnessstudio vor der Tür haben möchte. Überlegen Sie sich, welchen Ausblick Sie genießen möchten, falls Sie einen Balkon oder eine Terrasse brauchen. Oder was Sie eben nicht genießen möchten – vor einer lauten Autobahn oder in der Einflugschneise eines Flughafens fühlt sich nicht jedermann wohl.

  1.  Besichtigen Sie die Wohnung vor dem Kauf!

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung, sollten Sie diese zumindest einmal live gesehen haben. Das mag banal klingen, aber es gibt durchaus Kapitalanleger, die sich nicht daran halten. Bilder und Prospekte können Ihnen zwar helfen, aber sie ersetzen keinesfalls eine Besichtigung. Nur wenn Sie persönlich vor Ort sind, können Sie die Ausstattung, die Beschaffenheit und das Umfeld der Wohnung richtig einschätzen. Schauen Sie dabei ganz genau hin: als potenzieller Eigentümer sollten Sie sich gerade diejenigen Seiten des Objekts ansehen, die nicht unbedingt im Exposé und im Rampenlicht stehen, z.B. Kellerräume und Dachboden, ggf. Nebengebäude und Garagen. Scheuen Sie grundsätzlich weder bohrende Fragen noch kritische Blicke.

  1.  Informieren Sie sich auch über das Umfeld!

Sie sollten auch den Ruf des Viertels oder der Straße beachten, in der sich eine Wohnung befindet. Sie ist oft entscheidend für die Wertentwicklung. Um das Image einer Lage einschätzen zu können, brauchen Sie Ortskenntnis oder einen Experten, der Sie kompetent berät. Denn gerade in einer fremden Stadt, in der Sie sich nicht auskennen, sind Fragen zum Umfeld ohne externen Input oft schwer zu beantworten.

  1.  Befragen Sie Bewohner und andere Mieter!

Sprechen Sie mit den aktuellen Bewohnern, wenn Sie ein Objekt besichtigen! Diese können Sie aus erster Hand über den Zustand der Immobilie und ihre Lage informieren. Wurden in einem Wohnhaus schon viele Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung gekauft, spricht dies für Lage und Objekt. Umso mehr natürlich, wenn viele Bewohner schon lange im Haus wohnen. Sich bei anderen Eigentümern oder bei den Mietern zu erkundigen (unabhängig vom Verkäufer oder Makler) lohnt sich, denn deren Auskünfte sind oft objektiver und näher an der Realität als die Darstellungen des Maklers. Was nicht heißt, dass Sie den Makler nicht auch mit Fragen nerven sollten. Was er nicht weiß, muss er in Erfahrung bringen. Doch damit nicht genug: Gerade bei der Besichtigung einer auf den ersten Blick „passenden“ Immobilie ist von Euphorie abzuraten, denn sie ist ein schlechter Ratgeber und kann den Preis in die Höhe treiben.

  1.  Überprüfen Sie die Mietpreise!

Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, sollten Sie sich über den aktuellen Mietspiegel und eventuelle Mietobergrenzen informieren. Falls es Obergrenzen für Mieterhöhungen gibt, sollten Sie davon wissen. Beim Kauf der Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist es nützlich, sich in die Rolle des späteren Mieters zu versetzen. Denn nur durch seine Mietzahlung können Sie eine Rendite erzielen.

  1.  Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen!

Unser Tip : Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie nur einen Teil des Hauses. Viele Flächen, wie zum Beispiel Dach, Treppenhaus und die Außenfassade, gehören jedoch der Gemeinschaft. Prüfen Sie anhand der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, ob gegebenenfalls umfangreiche Arbeiten an dem Gebäude beabsichtigt sind, an denen Sie sich beteiligen müssten. Ein Blick in die Protokolle verrät Ihnen natürlich auch etwas über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

  1.  Vergessen Sie nicht die Erwerbsnebenkosten!

Die Notarkosten sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer sollten ebenfalls beim Vergleichen miteinbezogen werden. Kalkulieren Sie mit realistischen Werten. Beim Kauf sollten Sie die Höhe des Wohngeldes kennen, das Sie als Eigentümer zahlen müssen und wie hoch die Instandhaltungsrücklage sowie die Verwalterkosten sind.

  1.  Vergleichen Sie mehrere Finanzierungen!

Falls Sie sich für eine Finanzierung entscheiden, sollten Sie hierbei nicht nur auf die Zinshöhe, sondern auch auf die Länge der Zinsbindungsfrist achten. Die Möglichkeit von Sondertilgungen sollte ebenfalls geprüft werden.

Eigentumswohnung kaufen Finanzierungen vergleichenAdam Radosavljevic/Shutterstock.com

Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote – es ist Ihr Geld, das Sie für die neue Eigentumswohnung ausgeben, gleichgültig, ob mit Eigenkapital oder mit Kredit. Es lohnt sich auch, sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen. Also nicht nachlässig sein, wo genau hingeguckt werden sollte.

  1.  Lassen Sie alle Verträge von einem Experten prüfen!

Sie sollten sich von einem Experten beraten lassen, der Ihnen alle Fragen zu Ihrem Kauf beantworten kann. Lassen Sie sich den Kaufvertrag rechtzeitig zuschicken und gegebenenfalls von einem Rechtsanwalt prüfen. Auch der Grundbucheintrag sollte geprüft werden, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sie müssen über alle Details Ihres Kaufs informiert sein.

Vermeiden Sie die häufigsten Fehler

Viele Deutsche erfüllen sich den Traum von den eigenen vier Wänden und kaufen eine Eigentumswohnung. Ob zur Altersvorsorge, als potenzieller Inflationsschutz oder als Vorsorge gegen steigende Preise und Mieten – der Wohnungskauf ist beliebt. Doch nicht jeder Immobilienkauf ist erfolgreich. So mancher tätigt einen Kauf, den er hinterher bereut. Wir geben Ihnen Tips und zeigen die fünf häufigsten Fehler auf, damit Ihre Investition ins eigene Heim ein Erfolg wird.

Fehler 1: Keine Besichtigung

Kaufen Sie niemals eine Eigentumswohnung, ohne diese besichtigt zu haben! Nur wenn Sie selbst vor Ort waren, können Sie die Eigenschaften der Wohnung richtig einschätzen. Eine Wohnungsbesichtigung gibt Ihnen zudem nicht nur einen Eindruck der eigentlichen Wohnung, sondern auch der Umgebung. Schon der Anblick der Fassade, des Eingangsbereichs und des Treppenhauses geben Ihnen Aufschluss über das Umfeld und auch über die Hausgemeinschaft.

Fehler 2: Keine Prüfung der Unterlagen

Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, bevor Sie nicht alle wichtigen Unterlagen geprüft haben. Bei der Sichtung der Unterlagen ist Sorgfalt geboten. Überprüfen Sie alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie Grundsteuerbescheid, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung und Bauakte auf Vollständigkeit. Auch die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen sollte geklärt sein.

Tips Wohnungskauf Unterlagen prüfenCC0 by JackMac34/Pixabay.com

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, kontrollieren Sie zudem, ob es noch Belastungen im Grundbuch gibt, die auf Sie als Käufer übergehen könnten. Außerdem wichtig beim Wohnungskauf: ein Blick auf die Protokolle der Eigentümerversammlung. Kontrollieren Sie, ob möglicherweise kostspielige Reparaturen anstehen und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist. Außerdem können Sie diesen Protokollen entnehmen, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Eigentümern gegeben hat. Auch das kann aufschlussreich sein, schließlich müssen Sie sich in Zukunft mit ihnen in der Eigentümerversammlung einigen.

Fehler 3: Kein Wertgutachten vor dem Wohnungskauf

Holen Sie eine Werteinschätzung ein, um keinen überteuerten Preis für Ihre Eigentumswohnung zu zahlen. Nicht jeder kann sich überall auskennen – wenn Sie also kein Expertenwissen über den Immobilienmarkt der Stadt besitzen, in der Sie eine Wohnung kaufen, holen Sie sich eine Marktwerteinschätzung eines Experten oder ein Verkehrswertgutachten ein.

Fehler 4: Keine Prüfung der bestehenden Verträge

Gerade wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben und diese in Zukunft vermieten möchten, sollten Sie die bestehenden Verträge prüfen. Mit den Mieteinnahmen steht und fällt schließlich der Erfolg Ihrer Investition. Analysieren Sie neben eventuell schon bestehenden Mietverträgen auch Leerstand und Mieterfluktuation im Gebäude und im Umfeld. Klären Sie unbedingt, wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete ist und ob Sie diese auch langfristig erzielen können.

Fehler 5: Keine Zeit

Beachten Sie unbedingt Ihr Bauchgefühl und treffen Sie keine überstürzte Entscheidung! Ein Wohnungskauf ist ein großer Schritt und Sie sollten sich die Zeit nehmen, alle wichtigen Fakten und Unterlagen zu analysieren. Natürlich können Sie die Entscheidung nicht ewig aufschieben. Vor allem in beliebten Gegenden wie Berlin, wo Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage Mangelware sind, ist auch Entscheidungsfreude gefragt. Befassen Sie sich trotzdem eingehend mit allen Aspekten und unterschreiben Sie keinen Vertrag, bevor Sie sich nicht zu 100 Prozent sicher sind. Eine sorgfältige Prüfung kann so einen Fehlkauf vermeiden.

Mit diesen Tipps für den Wohnungskauf steht Ihrer Investition nun nichts mehr im Weg!



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