Wie finanziere ich eine Eigentumswohnung?

Nov. 23, 2018 / Redaktion

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Oder: Wieviel Geld brauche ich, um eine Immobilie zu kaufen?

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder ist ein großer Schritt. Viele Menschen erwerben einmal im Leben ein Eigenheim. Sie brauchen dazu - besonders in den teuer gewordenen Großstädten - einen Kredit. In unserem Ratgeberartikel erklären wir ausführlich, wie die Finanzierung einer Immobilie funktioniert.

1. Was ist ein Annuitätendarlehn? Die klassische Finanzierung

2. Die Kosten eines Kredites nicht unterschätzen

3. Höheres Eigenkapital - schnellere Tilgung

4. Was für eine Wohnung kann ich mir leisten?

5. Woher bekomme ich die Finanzierung für eine Immobilie?

6. Welche Faktoren beeinflussen die Kreditvergabe?

7. Was ist Wohngeld? Die Kosten der WEG

8. Was sind Effektivzins und Nominalzins?

9. Wie kann man Kredite vergleichen?

10. Wie wird das Darlehn getilgt?

11. Welche Risiken müssen Sie beachten?

12. Das sollten Sie beachten

Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Wohnblock – eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist schwierig. Sie ist auch teurer, weil selbst ein kleiner Zins, auf die Dauer der Kreditlaufzeit gerechnet, eine Menge Geld kostet. Klingt übertrieben? Hier ein Beispiel:

Finanzierung Eigentumswohnung Zinsen Tilgung SaldoEntwicklung von Zinsen, Tilgung und Restschuld. Icons von Smashicon, turkkub, Icongeek26, photo3idea_studio auf flaticon.com.

Was ist ein Annuitätendarlehn? Die klassische Finanzierung

Die gewöhnliche Finanzierung eines privaten Immobilienkaufs erfolgt durch ein Annuitätendarlehn. Das bedeutet einen Kredit mit fester Laufzeit, mit einem festen Zinssatz während dieser Zeit und mit einer fest vereinbarten anfänglichen Jahrestilgung. Beispiel: 20 Jahre Laufzeit, 2% Zinsen und 3% Anfangstilgung. Das Darlehn wird durch konstante (gleichbleibende) Monatsraten getilgt. Jede Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil steigt kontinuierlich, während der Zinsanteil im gleichen Umfang Monat für Monat geringer wird. Im zweiten Jahr der Laufzeit des Annuitätendarlehns beträgt die Tilgung dann also bereits mehr als 3%.

Das Tilgungsdarlehn

Die heute seltene Variante zum Annuitätendarlehn bildet das Tilgungsdarlehen. Dabei bleibt die monatliche Tilgungsrate konstant, der Zinsaufwand sinkt natürlich mit schwindender Restschuld. Folgerichtig verringert sich auch die Gesamthöhe der monatlichen Raten. Beim Tilgungsdarlehen können u.U. die Ratentermine für die Zinsen von den Terminen für die Tilgung abweichen – das kann individuell vereinbart werden. Da diese Finanzierungsart aber selten verlangt wird, soll sie hier nur kurz erwähnt werden. Die Ausführungen in den späteren Abschnitten zur Tilgung und zum Schuldsaldo beziehen sich deshalb auf das Annuitätendarlehn.

Die Kosten eines Kredites nicht unterschätzen

Eine zehnjährige Zinsbindung entsprach früher dem Standard. Angesichts der Niedrigzinsphase können aber oft längere Zinsbindungen vereinbart werden. Bei 20-jähriger Zinsbindung, einer anfänglichen Jahrestilgung von 3% und einem Zinssatz von 2% fallen für einen Leihbetrag von € 200.000 respektable € 57.000 an Zinsen an. Das ist ein Aufschlag von 28,5% auf den Barpreis. Die restliche Schuld beträgt nach zwanzig Jahren immer noch ca. € 52.000. 
In der Regel wird das Kreditinstitut, je nach Einkommen, Sicherheiten und Solvenz maximal 80% des Kaufpreises finanzieren. Die Stichworte dazu: Schufa, Scoring, Rating. Die Banken rechnen sehr nüchtern: Je niedriger das Eigenkapital, desto höher das Ausfallrisiko - und das scheuen sie.

Höheres Eigenkapital – schnellere Tilgung

Eins ist logisch: Je höher Ihr Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf, desto geringer sind die späteren Zins- und Tilgungslasten aus dem Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Annuitätendarlehen). Gegenüber der finanzierenden Bank zählt auch das als Eigenkapital, was Sie sich vielleicht von Verwandten oder Freunden für den Kauf einer Wohnung geliehen haben. Denn diese zur Finanzierung herangezogenen Privatdarlehen für ein Privathaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus werden für gewöhnlich nicht im Grundbuch vermerkt. Die Bank dagegen hat Zugriff auf die Sicherheit.

Was für eine Wohnung kann ich mir leisten? Ein ehrlicher Kassensturz

In Ihre persönliche Kalkulation müssen Sie die privaten Darlehen dennoch einbeziehen. Vor der grundsätzlichen Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben, soll immer ein ehrlicher Kassensturz und die Berechnung eines „Worst-Case-Szenarios“ stehen. Beherzigen Sie dafür vier Grundsätze: 

  1. Kalkulieren Sie die Belastungen im Zweifelsfall etwas höher und mit längerer Dauer ein, als Ihnen zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme ad hoc realistisch scheint! Ein Immobilien-Finanzierungsrechner hilft hier weiter.
  2. Veranschlagen Sie Ihre Einkünfte eher konservativ, egal welcher Art. Kalkulieren Sie nicht mit Gehaltserhöhungen oder Prämien. Stattdessen sollten Sie Ihre Einkünfte auf einem Level miteinbeziehen, das Sie über den Finanzierungshorizont mit Sicherheit werden halten können.
  3. Rechnen Sie auf die vorhersehbaren Kosten noch einmal 5% als jährliche Reserve für unerwartete Ausgaben ein, da selbst eine neue Wohnung nicht gegen Schäden gefeit ist. Als Wohnungsbesitzer müssen Sie schließlich für sämtliche fälligen Reparaturen aufkommen.
  4. Erwerben Sie gegebenenfalls eine kleinere oder günstigere Wohnung. Verzichten Sie so auf einen unter Umständen zu hohen Darlehensbetrag. Denn ein Wohnungskauf ist kein Sprint, sondern ein Marathon.

welchen-kredit-leisten-baufinanzierungGrundsätze der Finanzierung. Icons von Iconnice, EpicCoders, photo3idea_studio, Freepik auf flaticon.com

Woher bekomme ich die Finanzierung für Immobilien?

Kredite für den Wohnungskauf sind Realkredite und werden von Banken und Sparkassen vergeben. Bei einem Realkredit handelt es sich um einen langfristigen Kredit, der durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Am ehesten erhalten Sie so einen Kredit deshalb dort, wo der Wert der Immobilie korrekt eingeschätzt werden kann, also bei den örtlichen Kreditinstituten, die auch über eine gute Marktkenntnis verfügen. Gegebenenfalls auch über Bauspardarlehen, wenn ein entsprechender Vertrag zuteilungsreif ist.

Vergleichen Sie Finanzierungsmodelle

Die Bank will zum einen eine Sicherheit für den geliehenen Betrag haben (in der Regel das zu beleihende Objekt), zum anderen die Gewähr für Ihre Fähigkeit, den Kredit fristgerecht und regelmäßig zu bedienen, das heißt Zinsen zu bezahlen und die Leihe in Raten zu tilgen. Da eine Immobilie eine gute Sicherheit darstellt, fallen die Zinsen für einen Realkredit niedriger aus als etwa für einen Konsumentenkredit, der für Konsumgüter (Autos, Urlaub, Möbel u. ä.) von der Bank ausgereicht wird. Vergleichen Sie dennoch kritisch die Konditionen: Wie hoch ist der Zinssatz? Wie lange währt die Zinsbindung? Gibt es ein Damnum, oder wird der Kredit für den Wohnungskauf zu 100% ausgezahlt?

Achten Sie auf Kundennähe und Erreichbarkeit der Bank

Eine Bearbeitungsgebühr dürfen Banken nach einem Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahr 2014 nicht mehr erheben. Gucken Sie jedoch nicht bloß auf die Konditionen, sondern auch auf die Kundennähe und Erreichbarkeit der Bank: Besteht eine multiple Kunde-Bank-Beziehung, sind Sie der Bank also wichtig? Oder sind Sie für die Bank ein Allerweltskunde aus der Provinz, und Ihr Sachbearbeiter sitzt irgendwo in einer fernen Zentrale? Im ersten Fall werden später unter Umständen auftretende Schwierigkeiten im Dialog gelöst werden können, im anderen Fall verfährt die Bank nach Schema F und fackelt nicht lange. Ein notleidender Kredit führt dann unter Umständen geradewegs in die Zwangsvollstreckung.

Monatliche Raten am persönlichen Lebensstil ausrichten

Wer selbständig arbeitet oder wenig verdient oder bloß einen befristeten Arbeitsvertrag besitzt, der sollte gut überlegen, welche Kredithöhe in Frage kommt und welche Lasten er tatsächlich über einen längeren Zeitraum schultern kann. Das liegt im eigenen Interesse. Eine Faustformel gibt es nicht dafür, denn der eine lebt sparsam und diszipliniert und kommt mit hohen Raten gut zurecht, während ein anderer zu keinerlei Abstrichen beim Lebensstil bereit ist, obgleich er nur geringe monatliche Belastungen zu stemmen hat.

Welche Faktoren beeinflussen die Kreditvergabe?

Kreditinstitute wünschen sich eine zuverlässige, strikte und pünktliche Einhaltung für die Bezahlung der Baufinanzierung. Das sollte jeder gut bedenken, der sich um ein hohes Darlehn bemüht. Denn jede Abweichung vom Kreditvertrag kann arge und teure Folgen haben, die den Kreditnehmer unter Umständen lange beschäftigen; viel ärgere Folgen, als etwa eine verzögerte Mietzahlung für ein Mietverhältnis haben kann. Gerät der Schuldner in Verzug, wird der Kredit „notleidend“, wie es im Fachchinesisch heißt.  
Sobald die Mahn- und Rechtsabteilung des Kreditgebers sich mit dem Darlehensvertrag befassen muss, verdient die Bank oder Sparkasse daran nichts mehr. Deshalb begegnen Banken den Kundengruppen der Selbständigen, Geringverdiener oder befristeten Beschäftigten im Aktivgeschäft sehr zurückhaltend.

Banken beurteilen Ihre Zahlungsfähigkeit

Weitere wichtige Aspekte neben dem Einkommen sind die Lebenshaltungskosten des Kreditnehmers (Kraftfahrzeuge, Versicherungen etc.) und die Anzahl der Personen, für die der Kreditnehmer sorgen muss, sei es im eigenen Haushalt oder per Unterhaltszahlung. Nur falls nach Abzug aller laufenden Kosten vermutlich ein Betrag übrigbleibt, der für Zins und Rückführung des Darlehens ausreicht, wird die Bank Ihre Wohnung finanzieren.

Noch ein praktischer Hinweis: Wenn der Immobilienspezialist des regional tätigen Kreditinstituts Ihnen vom Kauf abrät oder sagt, der Kaufpreis sei zu hoch, dann hören Sie auf ihn! Denn die Bank vor Ort hat optimale Marktkenntnisse, weil sie jährlich Dutzende Kredite für Objekte in vergleichbarer Lage ausreicht.

Was ist Wohngeld? Die Kosten der Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Ihre Eigentumswohnung ist in der Regel als Sondereigentum Teil einer Wohnanlage mit etlichen Wohnungen. Die Mitglieder der Wohneigentümergemeinschaft besitzen (jeder für sich) Sondereigentum an einer Wohnanlage, nämlich an solchen Teilen, die durch Teilungserklärung im Grundbuch und baulich oder durch Kennzeichnung der Grundflächen klar gegeneinander abgegrenzt sind. Das betrifft vor allem Wohnungen oder Parkflächen.

Darüber hinaus besitzen sie jeweils einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen Grünflächen, Trocken- und Heizungskeller, Lift, Treppenhaus usw. Der Betrieb der gesamten Immobilie wird gesteuert durch die Verwaltung, die von der  Wohneigentümergemeinschaft ausgewählt wurde. Hierfür muss jeder Eigentümer jeden Monat Wohngeld aufwenden. Planen Sie also beim Kauf einer Eigentumswohnung das Wohngeld neben den Kreditverpflichtungen als laufende Belastung mit ein.

Was bedeuten diese Begriffe? Finanzierung erklärt

In diesem Abschnitt erklären wir Ihnen einige Grundbegriffe, die beim Vergleich möglicher konkurrierender Finanzierungsangebote kennen sollen. Bei den Begriffen geht es also um Finanzierung und Zinssätze.

Was sind Effektivzins und Nominalzins?

Der Effektivzins ist der tatsächlich bezahlte Zinssatz. Bei einem zu 100% ausgezahlten Kredit ohne Bearbeitungsgebühr entspricht der Effektivzins dem Nominalzins. Fallen jedoch Gebühren an oder liegt die Auszahlungssumme wegen eines Damnums unter 100%, dann steigt der Effektivzins über den Nominalzins.

Wie kann man Kredite vergleichen? Die Preisangabenverordnung

Beim Immobiliendarlehen muss der effektive Zinsaufwand für den Darlehensnehmer nach §6 der PAngV (Preisangabenverordnung) exakt ausgewiesen werden. Diese Definition soll die gute Vergleichbarkeit von Kreditangeboten gewährleisten und eine Verschleierung von Nebenkosten verhindern. Separate Kontoführungsgebühren für ein Darlehenskonto oder Gebühren für die Bearbeitung eines Kredits sind heute nicht mehr zulässig.

Was ist ein Damnum?

Im Ausweis der Effektivzinsen nach PAngV ist beispielsweise ein eventuelles Damnum erfasst. Das ist ein Abschlag (Disagio) auf den Auszahlungsbetrag. Beispiel: Leihe nominal € 250.000, Nominalzins 1,55%. Beträgt das Damnum € 15.000 (also 6% des Darlehensbetrags), dann werden nur € 235.000 ausbezahlt. Zinsen bezahlen Sie aber auf € 250.000. Der Rückzahlungsbetrag beträgt ebenfalls € 250.000.

Finanzierungsbeispiel: Unterschied von Nominal- und Effektivzins

Bei einer Laufzeit von 25 Jahren ergibt sich eine Monatsrate von € 1.005,72. Der Gesamtaufwand für die Rückzahlung und vollständige Deckung des Darlehens über € 250.000 beläuft sich auf € 316.716,00. Der Effektivzins nach PAngV muss im Kreditvertrag mit 2,104% ausgewiesen werden. Wegen des Damnums steigt der Effektivzins deutlich über den verlockend günstigen Nominalzins.
Lassen Sie sich also nicht irritieren durch einen optisch günstigen Nominalzins, sondern richten Sie Ihre Aufmerksamkeit auf den Effektivzins!

Trotz PAngV genau hinschauen

Übrigens erfasst selbst die PAngV unter Umständen nicht alle Nebenkosten. Zum Beispiel kann Ihnen Ihre Sparkasse oder Bank Bereitstellungszinsen berechnen, falls Sie das Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt beanspruchen, sondern erst später „abnehmen“. Ein Grund kann darin bestehen, dass der Verkäufer die Immobilie noch nicht geräumt hat oder Belastungen im Grundbuch (Grundpfandrechte wie eine Grundschuld) noch nicht gelöscht worden sind.

Sie können und sollten deshalb im Zuge der Baufinanzierung eine Frist vereinbaren, innerhalb derer die Bereitstellung zinsfrei gestellt wird. Gerade bei Neubauten werden dem Bauherrn hierfür sicherlich mehrere Monate, beim Kauf fertiger Immobilien aber vielleicht nur 30 oder 60 Tage zugestanden. Kalkulieren Sie bei den Bereitstellungszinsen mit einem Satz von 0,25% im Monat. Bei € 250.000 sind das immerhin € 625 pro Monat.

Wie wird das Darlehn getilgt? Rechenbeispiel

Wie oben erklärt, handelt es sich beim Darlehen für den Wohnungskauf meistens um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das entweder auf Endfälligkeit oder auf zehn oder 15 Jahre zu festen Zinssätzen von der Bank ausgereicht wird.

Wird ein kontinuierlicher Ausgleich vereinbart (also z.B. nicht die Tilgung durch eine später fällige Lebensversicherung), dann sollte die jährliche Anfangstilgung nicht unter 2% des Darlehens betragen. 2% Tilgung bedeutet aber nicht, nach einem halben Jahrhundert immer noch das Haus abzustottern. Bei gleichbleibender monatlicher Belastung sinkt somit monatlich der Zins, während die Tilgung zunimmt. Damit sichert sich der Kreditnehmer auch ein Stück weit gegen das Zinsänderungsrisiko ab.

Beispiel:

Ein Darlehn über € 100.000 erfordert bei 2% Zinsen und 2% anfänglicher Jahrestilgung jährlich € 4.000, monatlich also € 333,33. Nach 10 Jahren sind etwa € 22.000 getilgt, die Restschuld beträgt € 78.000.
Ist der Finanzierungszins in dieser Zeit auf z.B. 4% im Zehnjahresbereich gestiegen, dann beträgt die Zinsbelastung pro Jahr € 3.120. Bei abermals vereinbarter Anfangstilgung von 2% steigt die monatliche Belastung auf € 390, obwohl die Restschuld so viel niedriger ist.

baufinanzierung-rechenbeispiel-tilgungNach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch 10 Jahre. Icons von Smashicon, turkkub, Icongeek26 @ flaticon.com

Tilgungsfreies Darlehn - Günstige Alternative für Finanzierungen?

„Tilgungsfreies“ Darlehn klingt gut. Es belastet den laufenden Haushalt insofern weniger, als bloß die monatlichen Zinsen anfallen. Die Tilgungsfreiheit bringt es aber mit sich, dass der Zinsaufwand nicht sinkt, insgesamt also viel höher ist als bei einem Annuitätendarlehn. Auch das „tilgungsfreie“ Darlehn muss irgendwann getilgt werden. Als Möglichkeiten dazu kommen in Frage: Etwa eine später fällige Lebensversicherung, eine irgendwann anstehende Abfindung, eine zu erwartende Erbschaft, fällig werdende Schuldverschreibungen (Rentenpapiere) aus dem eigenen Wertpapierdepot oder der Verkaufserlös anderer Immobilien.

Wann lohnt sich eine Sondertilgungsvereinbarung?

Wenn der Zeitpunkt, wann Sie den Kredit werden tilgen können, nicht genau absehbar ist, dann sollten Sie unbedingt eine Sondertilgungsvereinbarung treffen. Diese ermöglicht entweder zu bestimmten Fristen (etwa alle sechs Monate) eine Rückführung um einen bestimmten Betrag, oder sie erlaubt sogar einen kompletten Ausgleich des Kredits zu einem relativ beliebigen Zeitpunkt. Letztere Möglichkeit wird das Kreditinstitut dem Schuldner allerdings ungern einräumen. Das ist dann im Kreditvertrag mit einem Zinsaufschlag verbunden. Das Darlehn aus dem Bausparvertrag wird ganz unabhängig davon getilgt, nämlich zu den im Vertrag mit der Bausparkasse dargelegten Konditionen.

Welche Risiken müssen Sie berücksichtigen?

Jeder Immobilienkauf bedeutet für den Käufer eine Bindung seines Kapitals und damit eine Verringerung seiner Liquidität. Wer flexibel bleiben, sich nicht an einen Ort binden und sein Geld lieber rund um den Globus für andere Dinge ausgeben möchte, der sollte kein Haus und keine Eigentumswohnung erwerben. Jede Bindung bedeutet Verantwortung – auch der Kauf einer Immobilie. 
Vom Haus gehen Gefahren aus, die versichert werden müssen. Der Eigentümer ist verpflichtet, Grundsteuern zu bezahlen, das Gebäude instand zu halten, Verträge mit den Versorgern abzuschließen und unter Umständen auch mit den Mietern klarzukommen. Das gefällt nicht jedem.

Ist die Wohnung als Kapitalanlage mit hohem Fremdkapitalanteil gekauft worden, dann sind erst recht zuverlässige Mieter erwünscht, die regelmäßig den Mietzins bezahlen können und damit die Verzinsung und Rückführung des Darlehns erleichtern. Darüber hinaus unterliegen die Bauzinsen (nach Ende der Zinsbindung) einem Zinsänderungsrisiko. Habe ich bei der Finanzierung den Kredit vielleicht auf eine kurze Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen, weil mir dieser verlockend günstig schien (z.B. Effektivzins von 1%), dann kann sich die „Zinslandschaft“ fünf Jahre später beim Auslaufen der Zinsbindung völlig verändert haben. Wenn die Restschuld dann noch erheblich ist, können sogar höhere laufende Belastungen entstehen, als zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung.

Wieder ein Rechenbeispiel:

Sie haben eine Summe über € 200.000 aufgenommen, verzinst mit einem Prozent, bei dem sich die restliche Schuld nach fünf Jahren auf € 120.000 beläuft. Die monatliche Belastung von € 1.468,- war für Sie bislang gerade noch tragbar. Bei Auslauf der Zinsbindungsfrist müssen also 60% der ursprünglichen Summe erneut finanziert werden. Da das Familieneinkommen gesunken ist, freuten Sie sich vielleicht gerade auf niedrigere laufende Kosten, der Schuldenberg war ja bereits deutlich abgebaut worden.

Stattdessen das:

Der Fünf-Jahreszins ist auf 4%, der Zehnjahreszins sogar auf 5,5% gestiegen. Die Bank möchte wegen Ihrer verschlechterten Einkommensverhältnisse die Schuld möglichst nach weiteren fünf Jahren vollständig getilgt sehen. 
Sie bietet ein Fünf-Jahres-Darlehen zu den nun marktüblichen 4% an. Die monatliche Rate beträgt auf einmal sage und schreibe € 2.209,98.

Das mag nach einem Extrembeispiel klingen, denn Zinsveränderungen vollziehen sich im Allgemeinen nur langsam und allmählich. Das Beispiel soll jedoch verdeutlichen, welcher Sprengstoff grundsätzlich im Zinsänderungsrisiko steckt. 

Bedenken Sie deshalb unbedingt von Anfang an:

Je höher der Fremdkapitalanteil, desto höher sind die Zinsverpflichtungen und Ihr persönliches Risiko. Zinssätze und Tilgung sind nun einmal eine langwierige Belastung. Steigen die Kosten für Erhaltungsaufwendungen unvermittelt an? Fallen bei Mietobjekten einzelne Mieter oder sogar ein fest eingeplanter Ankermieter in einem Gewerbeobjekt aus? Dann sind die laufenden Kreditkosten sehr schnell ein Problem!

Das sollten Sie beachten

Es gibt eine Menge Aspekte, die bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden müssen. Deshalb der Rat: Planen Sie sorgfältig! Verschaffen Sie sich Klarheit über Ihre Ziele, Ihre finanziellen Möglichkeiten und über alle alle denkbaren Finanzierungsalternativen! Überlassen Sie nichts dem Zufall! Dafür kalkulieren Sie möglichst viele Eventualitäten vorher ein: Erstens die Veränderung Ihrer eigenen Bedürfnisse und persönlichen Verhältnisse, zweitens Veränderungen am Objekt oder dessen Umfeld. Je sorgfältiger Sie planen und je mehr Sie vorher berücksichtigen, desto weniger unliebsame Überraschungen gibt es hinterher für Sie.



Kontakt